Immpuls www mu th immob i l i en eu DIE ERSTEN SCHRITTE 21 3 Die Rolle des Notars Schützt der Notar Käufer und Verkäufer Mit der Übertragung einer Immo bilie ist in Deutschland der Gang zu einem Notar unabdingbar ver bunden Dies hat sich aus Sicht des Gesetzgebers vor allem des halb als zweckmäßig erwiesen weil der Erwerb aber auch die Veräußerung einer Immobilie ei nen erheblichen Einfluss auf die Vermögensstellung der jeweili gen Vertragspartner hat Vertragspartner bedürfen einer amtlichen Beurkundungsinstanz um möglichen Rechtsverletzungen vorzubeugen und um die Vertrags partner über die Bedeutung des von ihnen geschlossenen Vertrags werks aufzuklären Und obwohl das System der notargestützten Übertragung von Grundstücken seien sie bebaut oder nicht schon seit über 100 Jahren sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien vor gro ben Rechtsverletzungen effektiv schützt gibt es noch immer eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Vertragspartnern die das Büro des Notars lediglich als Stempelstube ansehen und den Notar als jeman den der Geld für nichts bekommt Beurkundung Dabei ist es der Notar der nach erfolgter Unterzeichnung des Kauf vertrags die weiteren Schritte in diesem sogenannten Zug um Zug Geschäft einleitet Dazu ge hören insbesondere die Beschaf fung aller erforderlichen Unterlagen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch die in der Regel erst mehrere Monate nach Vertragsab schluss erfolgt Während dieses Schwebezustands sichert eine so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch den zukünftigen Eigentümer vor nachträglich vom Verkäufer vorgenommenen Belas tungen oder gar einer nochmaligen Veräußerung In besonderen Fällen kann auch die Zahlung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notar Anderkonto erfolgen Dann verwaltet der Notar den Kaufpreis bis zur ordnungsge mäßen Übertragung des Grund stücks bzw der Vorlage aller not wendigen Unterlagen zum Beispiel Löschvermerke vorangegangener Belastungen Verzichtserklärungen auf Vorkaufrechte seitens der Ge meinde etc Während der Beur kundung die stets in den Räumen des Notars stattfindet verliest der Notar noch einmal den gesamten Vertragstext und ist dazu verpflich tet in diesem Zusammenhang den Willen der beteiligten Vertragspar teien zu erforschen und sinngemäß in den Vertragstext einfließen zu lassen Des Weiteren hat er darauf zu ach ten dass die Vertragspartner sich über den Inhalt der von ihnen ab geschlossenen Verträge bewusst werden Damit sollen mögliche Bedenken und Unsicherheiten sei tens der Vertragspartner vor der Unterzeichnung ausgeräumt wer den da eine spätere Änderung des Vertragstextes sofern er einmal vom Notar beurkundet wurde nicht mehr möglich ist Hierbei helfen eindeutige und klare Formulierun gen um spätere Streitigkeiten von vornherein auszuschließen Nichts destotrotz versuchen manche Ver tragspartner Notargebühren und die Grunderwerbssteuer zu min dern indem sie einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis angeben als tatsächlich fällig ist Diese Pra xis ist rechtswidrig und macht den Vertrag nichtig Neben dieser zivil rechtlichen Konsequenz müssen die Parteien darüber hinaus mit ei ner strafrechtlichen Verfolgung we gen Steuerhinterziehung rechnen Bei allen Aufgaben die der No tar als unparteiische Instanz für die Vertragsparteien über nimmt darf jedoch nie ver gessen werden dass seine Beratungsleistungen sich keines falls auch auf Wirtschaftlichkeits aspekte des Immobiliengeschäfts erstrecken Konkret bedeutet das dass der Notar keinerlei Bewertung des Kaufpreises vornehmen darf denn er ist beiden Seiten zur strik ten Neutralität verpflichtet Ebenso wenig gehört eine Aufklä rung bzw Prüfung von steuerrecht lichen Fragen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Transaktion zu den Aufgaben des Notars Auch hier ist der Verkäufer allein auf sei nen soweit man davon sprechen kann Sachverstand angewiesen Fazit Die Rolle des Notars beschränkt sich darauf den Willen der Ver tragsparteien korrekt zu protokol lieren Der Notar kann hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Transakti on nicht beraten und insbesondere prüft der Notar nicht ob der Käufer die Immobilie überhaupt bezahlen kann oder will Der Notar sorgt also lediglich dafür dass das Rechtsge schäft ordentlich abgewickelt wird der Notar ist weder Schiedsrichter noch Berater oder Gutachter

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